Dalam kesempatan kali ini, saya ingin mengupas instrumen investasi yang disebut Land Banking. Pada dasarnya, investasi Land Banking adalah menginvestasikan uang kita pada Tanah, tetapi tidak sama dengan membeli tanah kavling melalui developer. Land Banking dilakukan dengan membeli tanah yang masih murah (karena saat itu masih tidak ada nilai tambah apapun atas tanah tsb atau nilai tambahnya masih sangat rendah) dan kita secara aktif berusaha menambahkan nilai atas tanah tsb, antara lain dengan jalan membuat perencanaan proyek di atas kavling tanah tsb (misalnya menjadi kompleks perumahan, industri atau komersial) hingga akhirnya mendapat persetujuan dari pihak berwenang. Dengan adanya persetujuan atas konsep perencanaan yang dibuat tsb, maka nilai tanah akan meningkat dan kita bisa menjualnya untuk merealisasikan keuntungan.
Pada umumnya, investasi Land Banking memerlukan modal awal yang relatif besar karena tanah yang dibeli juga sangat luas, dan diperlukan waktu yang cukup lama untuk membuat konsep perencanaan hingga persetujuan dari pihak berwenang. Sehingga instrumen investasi Land Banking selama ini hanya tersedia untuk kalangan tertentu saja. Di Indonesia, Land Banking sering dilakukan oleh developer-developer besar, mereka membeli tanah yang harganya sangat murah dan mereka membuat konsep perencanaan atas tanah yang dimilikinya tsb, dan dengan didukung permodalan yang kuat, mereka siap untuk menanamkan dananya dalam waktu yang panjang. Hal ini sangat berbeda dengan investor ritel yang memiliki modal terbatas, dan tidak memiliki kapabilitas untuk melakukan perencanaan.
Sehingga tidak jarang kita jumpai harga tanah yang nilai awalnya hanya Rp. 10.000,- per meter persegi, kemudian setelah dijadikan konsep perumahan atau kawasan industri dan ditawarkan ke investor ritel harganya mencapai jutaan rupiah per meter persegi. Faktor utama agar hal ini bisa terjadi adalah adanya permintaan yang kuat untuk proyek yang ditawarkan. Permintaan akan timbul apabila pertumbuhan penduduk untuk daerah tsb juga kuat, akses infrastuktur tersedia, perputaran ekonomi yang bagus pula. Sehingga lokasi yang kita pilih menjadi faktor penentu keberhasilan investasi kita, apabila kita memilih lokasi yang salah, maka kita mungkin memerlukan waktu yang sangat lama untuk mendapatkan keuntungan atau bahkan kita bisa saja mengalami kerugian.
Dalam beberapa tahun terakhir ini, di banyak negara maju ada sebuah terobosan di mana Land Banking tersedia untuk investor ritel, mereka bisa ikut berpartisipasi dengan persentase sesuai dana yang mereka tanamkan. Tentu saja instrumen ini langsung mendapat sambutan yang manis dari investor ritel. Tetapi sangat disayangkan, minat pasar yang besar atas instrumen ini sempat dikacaukan oleh ulah beberapa oknum perusahaan, antara lain mereka menawarkan tanah yang kegunaannya diperuntukkan penghijauan kepada investor ritel sehingga pihak berwenang tidak bisa memberikan persetujuan atas konsep perencanaan yang diajukan, alhasil investor ritel tidak pernah bisa merealisasikan keuntungan yang didambakan.
Contoh lain lagi: ada perusahaan yang menjanjikan garansi keuntungan yang sangat menggiurkan apabila berinvestasi di Land Banking, bahkan juga ada perusahaan yang berani memberi bunga atas dana yang diinvestasikan; padahal apabila kita mempelajari konsep dasar Land Banking maka kita akan paham bahwa tidak mungkin ada yang bisa menjamin hal-hal tsb. Seiring dengan instrumen Land Banking banyak ditawarkan oleh perusahaan dari luar Indonesia, maka investor juga menghadapi exchange rate risk yaitu apabila mata uang negara di mana proyek tsb berada mengalami penurunan nilai, maka akan ikut mengurangi keuntungan atau bahkan bisa timbul kerugian pada saat nilainya dikonversikan ke mata uang negara investor bersangkutan.
Dengan demikian kita perlu jeli dalam memilih investasi kita, apabila Anda ingin berinvestasi dalam instrumen Land Banking, maka hal-hal di atas perlu mendapatkan perhatian yang besar agar investasi yang Anda lakukan bisa menghasilkan return seperti yang Anda dambakan.